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クーリングオフって？！

一度契約した後に、「やっぱりやめておきます」と契約の解除できる制度です。

しかし
なんでも解除できるかということではないんです！！

一定の要件を満たせば、解約できます。この制度をクーリングオフと言います。

クーリングオフできない場所は？

【申込場所】
●宅建業者の事務所
　他の宅建業者に媒介や代理を依頼した場合の、その業者の事務所や案内所等も含む

●土地に定着する建物内に設けられた案内所
　モデルルームなど、一団の宅地・建物の分譲を行う場所

●継続的に業務を行うことができる事務所
　成年の専任の取引士を置くべき場所で売買契約に関する説明をした後、土地に定着した展示会
　買主から申し出た場合の買主の自宅と勤務先

●時間的要件
　宅建業者から書面でクーリングオフの説明された日から８日を経過した時
　買主が物件の引渡を受け、かつ代金全額支払ったとき

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大阪市東エリア（旭区・城東区・都島区・鶴見区・東成区）
不動産のご売却・買取の査定やリフォーム、相続物件や古い空き家など
センチュリー21ライフシステムへご相談お待ちしております！！

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センチュリー21 ライフシステム 関目店

〒535-0031
大阪府旭区高殿6丁目14番33号
TEL:06-6978-4470

営業時間:10:00～18:30
定休日:なし

固定資産税とは？！

固定資産税は土地や家屋や償却資産を所有している事に対して課せられる税金で取得の翌年度から所有し続ける限り毎年課税されます。

固定資産税の概要

●固定資産が所在する市町村が課税します。

　例外))特別区は都になります。

●固定資産に対して課税されます。
　未登記の土地や建物でも、土地補充課税台帳や家屋補充課税台帳に登録されていれば   固定資産税の課税対象です。

　例外))国･地方公共団体に対しては固定資産税は課税されません。

●納税義務者は1月1日における固定資産の所有者になります。

※1月5日に新築された家屋にはその年の固定資産税は課税されず、翌年からが対象になります。
　売買などにより途中で所有者が変わった場合も1月1日時点での所有者に対して課税されます。
　(日割り計算などは行われません）
※100年より長い存続期間の定めがある地上権の目的物である土地は、その土地を実質的に支配している地上権者が納税義務者になります。

●課税標準は1月1日に固定資産台帳に登録されている価格になります。
※固定資産評価額は3年に一度の基準年度において評価替えが行われ、その評価が3年据え置かれます。

※土地や家屋の評価は、総務大臣が定めた固定資産基準に基づき行われ、その評価を市町村が毎年3月31日までに価格に決定を行い固定資産台帳に登録をし、　
　毎年4月1日に公示することになります。

○固定資産台帳は閲覧することができ、納税者は固定資産台帳に登録された価格について不服がある場合は公示日(4月1日）から
　納税通知を受けた日後3ヶ月を経過するまでの間に、書面によって固定資産評価審査委員会に審査の申し出をすることができます。

●税率は1.4％
※市町村は、財政上その必要があると認められる場合に標準税率を超えて定めることができ、上限はない。

●納税方法は普通徴収

●納付期限は(4月･7月･12月･2月)各市町村の条例で定める。

●課税標準が一定金額未満の場合は課税されない。

○土地：30万円未満
○家屋：20万円未満
○償却資産：150万円未満

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不動産を上手に探すポイント

物件の設備と条件の決める!!

大阪市内で家探しをする場合、物件の立地や設備、条件などで迷う方は多いのではないでしょうか？
まず、優先順位を決めてみましょう！
まず譲れない条件を2～3つあげていきます。
例えば、駅徒歩10分以内や40㎡以上など出していきます。
次に、あれば嬉しい設備をリストアップしましょう。
浴室乾燥機や床暖房など、後から設置が難しいような設備は重要です。

最後は、予算とのバランスを考えながら、優先順位の低いものから妥協できる範囲を探ってみましょう。
希望条件を全て満たす物件を見つけるのは難しいですが、妥協点を見つけることで、理想の家が絞れていきます。

希望条件を絞るためのコツ
大阪市内で家探しをしていると、物件が多いのもあり目移りしてしまい、なかなか物件が決められないことも多々あります。
そんな時は、リストアップした希望条件を絞り込んでみましょう。
順位をつけるなどして希望条件が明確になれば、不動産会社とのやり取りもスムーズに進み、効率的に家探しを進めることができます。

不動産情報サイトを見てみるのもいいでしょう。

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前回がタワーマンションのメリットについてお話ししましたが
今回はデメリットについてお話しします。

●高層階ほど気軽に外出しにくい
タワーマンションは20階以上の超高層建物のため、1階に降りるには基本的にエレベーターを使います。戸建てのように玄関を開ければすぐに外に出られるわけではありません。
自分の居住スペースからエントランスの外に出るまでに時間がかかるほか、エレベーターの待ち時間が長いことも要因です。
高層階であるほど気軽に外出しにくい状況になる可能性は高いです。
また、エレベーターに乗らないと外に出られないため、家の中に閉じこもりがちになる方も多いようです。
マンション内にトレーニングジムが併設されている場合は、マンション内で完結できますね。

●洗濯物を外に干せない場合がある
タワーマンションによっては、洗濯物を外に干せない場合もあります。
そもそも高層階などは、窓が開けられない場合もあります。
これらは、安全面や景観を保つために制限されています。
洗濯物程度の落下でも、高層階になるほど落下時の衝撃は当然大きく、事故につながります。
景観を保つ目的でのルールが厳しい物件であれば、高層階だけではなく、低層階でも外干しができない場合もあります。

●電波が届きづらい場合がある
高層階の部屋は電波が届きにくい場合も、スマートホンやポケットWi-Fiがつながりにくいケースも多いです。
基地局の電波は基本的に下方向に出ているため、高層階には最寄りの基地局の電波が届きにくいのです。
遮るものがないため遠くの高い場所からの電波は届きやすいといえますが、基地局との距離が離れていれば電波は届きにくくなります。
この現状を改善するため、携帯電話会社では基地局の電波を上向きに出すなどの対策を行っております。
改善度合いは物件により異なりますので、内覧時にスマホなどを使って電波の良し悪しを検証するようにしましょう。

●エレベーターの停止など緊急時の備えが必要
地震などでエレベーターが利用できなくなった場合、外に出るために階段を使うことになる場合があります。
高層階から階段で降りるのは大変です。

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タワーマンションのメリットは？

●日当たりと眺望の良さ

タワーマンションは、日当たりを考慮して設計されることが多く、北向きの物件も直接太陽が入らなくても周りに大きな建物などがない限り採光に支障はありません。
周辺も遮るものが少ないので、眺望も期待できます。
都心の夜景や、天気がいい日の山や海などの眺望はタワーマンションが人気とされるポイントです。

●虫が出にくい
蚊やハエなどは高所が生育域ではないため、高層階になればなるほど虫は侵入されることは少なくなります。
大体7〜8階以上（18m以上）は出にくいようです。
害虫もマンションの高さでいうと3階以上は飛ぶことは不可能なので、高層階で出るケースは少ないようです。
ただし給排水管などから侵入するケースもあるため防虫対策はしても損はないようです。

●利便性の高さ
タワーマンションは立地的に交通の便が良い場所にあるケースが多いです。
マンションによっては駅に直結しているものなどもあり、雨の日でも雨に濡れることもなく駅まで行けます。
またタワーマンションは再開発エリアに建てられるケースが多く、周辺に大型の商業施設やコンビニ、スーパーなどが集まっているので生活する上で利便性が高いです。

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賃貸を探すときに敬遠されがちな木造アパートですが、木造アパートにはメリットも存在します。

一つ目のメリットは家賃が安いことでしょうか。

木造アパートは主要建築様式の建物の中で最も家賃相場が安いです。

他と比較すると建築コストが安いため、比例して家賃も安くなります。
一人暮らしや一時的な住居あれば、立地を重視しつつ家賃をおさえたい場合にはぴったりです。

二つ目は、部屋の通気性が良いこと。

理由としては木材が持つ多孔質構造により、空気や湿気が木材を通して移動しやすいことで自然な通気が可能かつ調湿効果があるためです。

また柱や梁などの構造材が露出していることで壁や天井に隙間ができやすく、その隙間が自然な通気路となり、建物全体の通気性の向上につながることも。

特にエアコンなど冷暖房器具が苦手な方には、木造アパートは湿気が少なく快適な室内環境を提供してくれることが期待できます。

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コンセントの増設費用はどのくらい？

エアコン専用コンセントの増設、移設、形状や電圧の変更などの作業には電気工事士の資格が必要なため、業者に施工を依頼する必要があります。
今回は、業者に施工を依頼する際の費用の目安を調べてみました。

コンセントの増設や形状交換にかかる工事費用は一般的に12,000円から30,000円程度が相場です。
コンセントの移設工事では、距離が近ければ費用も安く10,000円から12,000円程度が相場です。
しかし、距離が遠いと費用が高くなり、30,000円程度かかる場合もあります。

また、強力なエアコンを使うために専用コンセントの電圧を100Vから200Vに変更する場合は、5,000円程度かかると想定しておきましょう。
しかし、分電盤の電圧を変更する必要がある場合などでは、工事費用はさらに高くなることもあります。

コンセントの工事費用は作業内容や作業の手間などによって変わります。
そのため、実際の費用を把握するには、業者に見積りをとってもらう必要があります。

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引っ越し費用は時期によって変わる？！

引越しの料金相場は、引越し時期によって大きく変わるのはご存じでしょうか？

同じ条件での引越しであっても費用が変わるので、これから引っ越しを考えている方はぜひとも参考にしてください。

ご存じの方も多いと思われますが、引っ越し業界にも繫忙期・通常時があります。

12月～翌2月頃までの依頼者が少ない時期を「通常期」、
3～4月の新生活に向けて依頼者が急増する時期を「繁忙期」と呼びます。

同条件の引越しであっても繁忙期の料金は約2倍以上変わることもあります。

曜日で言えば、平日が安いです。
平日の中でも引越し費用が安くなるのは火曜日・水曜日・木曜日で、これらは週の真ん中であり連休にもなりにくい曜日だからです。
曜日だけでなく、時間帯でも価格が大きく変わるので、料金が最も高くなるのは午前中です。
午前中に新居へ荷物を運搬すれば、午後からは荷解きできるため、午前の方が需要が高く、料金も高めです。
午後は午前の予定次第で、開始時間が決まりにくいこともあり、料金も安くなります。
特別な理由がない限りは貴重な休暇を取ってまで引越し作業をすることはありませんので、引越し需要は低く、料金も低めに設定されています。
できる限り引越し費用を抑えたい場合は、平日の中でも火水木の予定で見積もりをもらうといいでしょう。

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リフォーム時期って？

戸建てにおける水回りのリフォームは、新築から15年～20年経過した時期が適切といわれています。

水回りは、毎日使う場所ですので
表面上はきれいで不具合がないように見えても、見えない内部での劣化が進んでいる可能性が高い場所です。

まだ大丈夫と思い長く使っていても、リフォームする際に高額な費用がかかることも考えられます。

最近の設備は節水・節電機能が備わっており光熱費を節約できる商品も多く、早い時期にリフォームしても無駄になることは比較的すくないです。

新築から20年以上経過した戸建で、リフォームの時期を逃してしまうと、見えないひび割れから内部に水が入り込んでしまってカビが生えたり腐食など劣化が進みやすくなります。

水回りから土台や下地が腐食すると、シロアリが巣をつくってしまうこともあります。

できるだけ早くリフォームを済ませることが理想ですが、見た目では劣化がわかりにくいため、新築から15～20年経ったころを目安にリフォームを検討することを考えてみてください。

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収益不動産を売却する際に気を付けたいこと

収益不動産を売却する際は、ローンで購入している場合は、ローン残債を考慮する必要があります。

ローン残債がある収益不動産を売却できるのかどうか？！
売却金でローンを一括返済できるのであれば、ローン残債があっても売却可能です。
売却価格がローン残債に満たない場合は、差額を自己資金で補填して返済しなければいけません。
ローン残債がある物件の売却を考える際は、事前に残債と査定額を確認してなければいけませんね。

また、単純に売却価格と購入価格で比較をすると、税金や収益物件の運用に掛かったコストを忘れてしまいがちです。
実際に収益物件の売却を考える際は、税金や運用コストを差し引いても収益があるのかを含めての判断が必要になりますね。

収益不動産の売却を決めたら、どのくらいの価格で売れるのか不動産会社に査定してもらう必要があります。

不動産には定価がないため、売主が「この価格で売りたい」という価格も反映されることが多いです。

また、街中の店舗で売られる商品とは異なり、購入者が積極的に足を運んでくれるとは限りません。
不動産売却時は、売り手（不動産屋）の積極的な売却活動を通して買主を探すことも多いです。
さらに、購入希望者が現れても、条件交渉で両者が納得しない限り契約が成立しません。

不動産は大切な資産ですから、「高く売りたい」と考えるのは当然です。
ですが、収益物件のような不動産取引の特徴から、妥協せざるを得ない場合もあります。

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