2024年09月の記事一覧｜センチュリー21ライフシステム・お役立ちブログ｜センチュリー21ライフシステム

収益不動産を売却する際に気を付けたいこと

収益不動産を売却する際は、ローンで購入している場合は、ローン残債を考慮する必要があります。

ローン残債がある収益不動産を売却できるのかどうか？！
売却金でローンを一括返済できるのであれば、ローン残債があっても売却可能です。
売却価格がローン残債に満たない場合は、差額を自己資金で補填して返済しなければいけません。
ローン残債がある物件の売却を考える際は、事前に残債と査定額を確認してなければいけませんね。

また、単純に売却価格と購入価格で比較をすると、税金や収益物件の運用に掛かったコストを忘れてしまいがちです。
実際に収益物件の売却を考える際は、税金や運用コストを差し引いても収益があるのかを含めての判断が必要になりますね。

収益不動産の売却を決めたら、どのくらいの価格で売れるのか不動産会社に査定してもらう必要があります。

不動産には定価がないため、売主が「この価格で売りたい」という価格も反映されることが多いです。

また、街中の店舗で売られる商品とは異なり、購入者が積極的に足を運んでくれるとは限りません。
不動産売却時は、売り手（不動産屋）の積極的な売却活動を通して買主を探すことも多いです。
さらに、購入希望者が現れても、条件交渉で両者が納得しない限り契約が成立しません。

不動産は大切な資産ですから、「高く売りたい」と考えるのは当然です。
ですが、収益物件のような不動産取引の特徴から、妥協せざるを得ない場合もあります。

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大阪市東エリア（旭区・城東区・都島区・鶴見区・東成区）
不動産のご売却・買取の査定やリフォーム、相続物件や古い空き家など
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〒535-0031
大阪府旭区高殿6丁目14番33号
TEL:06-6978-4470

営業時間:10:00～18:30
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不動産を売却するときはどうしたらいいの？

不動産会社に査定を依頼するの際に周辺の不動産相場を調べます。
売りたい家と同じくらいの立地、広さ、築年数などの条件の家がいくらで売りに出されているかを確認していきます。
査定であまりに高い金額で媒介契約を結ぼうとする不動産屋では売れるまで時間を要する場合が多いです。
売主も、購入希望者が内覧に来ることがあるため、家をきれいにしておくと良いです。

買取と仲介のメリット・デメリット

【仲介】

メリット
・市場価格で売却できる
・不動産会社に販売活動が依頼できる
デメリット
・売却までに時間が掛かる場合がある
・確実に売却できる保証がない

【買取】

メリット
・すぐに現金化することができる
・販売活動の必要がない
デメリット
・相場より安い金額になる
（不動産屋も物件を抱えるリスクがあるので）

築年数に応じた売却価格はこんな漢字です。

築5年未満で新築の80%以上
築10年経過でで新築の60％
築15年経過で新築の40％
築20年経過で新築の20％
築25年経過で新築の10％
築30年経過で建物の価値は0に近くなっていきます。

場所や構造によっても建物の状態によっても左右されるのであくまで目安です。

木造戸建ての法定耐用年数は22年ですので、20年経つと家の資産価値は大幅に下がり、売却相場は土のみの値段に近づいていきます。

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「セットバック」とは、建物を前面道路から後退して建築することを言います。

具体的に後退が必要になるのは、前面道路が４ｍ未満の場合で、建築基準法で下記のように定められています。

セットバックをする目的としては以下の通りです。

道路が４ｍというのは２台の車がすれ違うのに必要な幅で、火災や地震などの災害の時に消防車や救急車などの緊急車両などがスムーズに通れるスペースを確保することを目的にしています。

・前面の道路の道幅を広げるため
・斜線制限を緩和するため

※斜線制限とは
道路や隣地の採光や通風を確保しながら、ある程度の環境を保つために建築物の高さを制限するもの。

たとえば、４m未満の道路に面した土地で建物を建てるためには、道路の中心線から２ｍずつ境界線をセットバックすることが必要となります。
具体的には、３ｍの幅員。道路だった場合、道路の中心線から片側１.５mしかないため、自分の敷地は０.５mセットバックすることになります。

※セットバック部分は敷地面積から除外される
セットバック部分を除いた敷地面積に対して、建ぺい率・容積率が掛けられ、建物規模が制限されます。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。容積率とは、建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のことです。
セットバックの必要な部分が広い土地では、家を建てるための面積が削られることになるので、注意が必要です。

※セットバック部分は私的利用ができない
セットバック部分は道路とみなされるため、戸建てやアパート、マンションはもちろん、フェンスや花壇などの建築物は造ることができず、工作物であっても利用することができません。

セットバックが必要な物件に駐車場を設置する場合は、セットバックの部分を除いた敷地で設計を行います。

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床下収納って？

おもに1階の床下の空間に設ける収納のことで
キッチン周りには、食料品や日用品などのストックを収納できます。

●メリット●

収納スペースが増える。
床面積を消費せずに収納が確保できる。
目立たない。
床下の点検口になる。

●デメリット●
出し入れしにくい。
段差ができる。
虫やカビの発生リスク

床下収納は、直射日光が当たらずに涼しいというメリットがある反面、カビや虫が発生しやすいので除湿剤や新聞紙で湿気対策をオススメします。
特に、キッチンの床下収納は水道管が近いことから湿度が高く、カビが発生しやすいので気を付けましょう。

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